Reforma Tributária e aluguel de imóveis: quem poderá pagar os novos tributos e quais são as exceções?

Quem recebe aluguel começou a ouvir uma preocupação nova:

“Agora aluguel vai pagar IBS e CBS?”

A resposta é: em alguns casos, sim. Mas não para todo proprietário.

A Reforma Tributária criou regras específicas para o mercado imobiliário e estabeleceu critérios para identificar quando uma pessoa física que recebe aluguéis passa a ser contribuinte dos novos tributos.

E é justamente aí que muita informação nas redes sociais está confundindo as pessoas.

1. Ter um imóvel alugado não significa automaticamente pagar IBS e CBS

Esse é o primeiro ponto que precisa ficar claro.

A pessoa que possui uma casa, apartamento ou ponto comercial alugado não se torna contribuinte dos novos tributos apenas por receber aluguel.

Para pessoa física, a legislação criou limites específicos.

2. Quando a pessoa física pode entrar na tributação?

Na locação de imóveis, a regra considera duas condições ao mesmo tempo.

No ano anterior, a pessoa precisa:

1. Ter receita de aluguel acima do limite legal

A lei parte de R$ 240 mil por ano, valor que é atualizado pelo IPCA.

E

2. Alugar mais de três imóveis distintos

Ou seja, quatro imóveis ou mais.

As duas condições precisam ser observadas.

Isso faz muita diferença.

3. Veja exemplos simples

Pessoa com dois imóveis alugados e receita elevada

Só o valor recebido, por si só, não basta para enquadrá-la nessa regra de locação, porque não ultrapassou três imóveis.

Pessoa com quatro imóveis alugados, mas receita abaixo do limite

Também não entra nessa regra apenas pelo número de imóveis, porque não ultrapassou o limite de receita.

Pessoa com quatro ou mais imóveis e receita acima do limite

Aqui, sim, existe enquadramento como contribuinte, observadas as demais regras.

É por isso que não dá para dizer simplesmente:

“Quem recebe mais de R$ 240 mil de aluguel vai pagar IBS e CBS.”

A quantidade de imóveis também importa.

4. E se o aluguel crescer muito durante o próprio ano?

A legislação também prevê uma situação para quem cresce rapidamente.

Mesmo que a pessoa não estivesse enquadrada com base no ano anterior, ela poderá passar à condição de contribuinte no próprio ano se a receita de aluguel ultrapassar em mais de 20% o limite previsto, mantida também a condição relativa à quantidade de imóveis.

Por isso, quem possui vários imóveis alugados precisa acompanhar a receita durante o ano, e não apenas na declaração do Imposto de Renda.

5. Quem ficar fora desses limites não passa a pagar IBS e CBS por causa do aluguel

Esse é um ponto especialmente importante para pequenos proprietários.

Quem possui um ou dois imóveis alugados, por exemplo, não deve concluir que terá automaticamente um novo imposto apenas porque a Reforma passou a alcançar operações imobiliárias.

A lei procurou separar a pessoa que possui patrimônio para renda daquela que exerce uma atividade imobiliária em escala maior.

6. Mas o Imposto de Renda continua existindo

Aqui está uma confusão que precisa ser evitada.

Ficar fora do IBS e da CBS não significa que o aluguel virou isento de Imposto de Renda.

O rendimento de aluguel continua sujeito às regras próprias do IR.

Se o aluguel é recebido de pessoa física, por exemplo, podem continuar existindo obrigações relacionadas ao Carnê-Leão e à declaração anual, conforme o caso.

São tributos diferentes.

7. Quem entrar na nova tributação terá uma redução importante

A locação de imóveis recebeu tratamento diferenciado.

As alíquotas de IBS e CBS aplicáveis à locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis terão redução de 70%.

Isso significa que será aplicada apenas uma parcela da alíquota de referência.

Mas cuidado:

redução de 70% na alíquota não significa pagar apenas 30% do aluguel em imposto, nem significa redução de 70% no preço do aluguel.

O desconto é sobre a alíquota tributária.

8. Imóvel residencial terá ainda um redutor social

Para locação de imóvel residencial por contribuinte enquadrado no regime, existe mais uma proteção.

A legislação criou um redutor social de R$ 600 por imóvel residencial, por mês, valor que é atualizado pelo IPCA.

Esse valor é retirado da base de cálculo antes da aplicação do tributo, respeitado o limite da própria base.

Na prática, isso ajuda a reduzir ainda mais a tributação de determinados aluguéis residenciais.

9. Aluguel residencial e comercial não têm exatamente o mesmo tratamento

A redução de 70% das alíquotas vale para locações de imóveis em geral.

Mas o redutor social mensal é específico para imóveis de uso residencial.

Por isso, quem possui imóveis comerciais e residenciais não deve simplesmente fazer a mesma conta para todos eles.

10. E o aluguel por temporada?

Aqui existe outra regra importante.

Quando um contribuinte enquadrado no regime regular aluga um imóvel residencial por período de até 90 dias ininterruptos, a operação passa a seguir as regras aplicáveis à hotelaria.

Isso pode atingir situações de locação de curta duração.

Portanto, aluguel tradicional e aluguel por temporada podem receber tratamentos diferentes dentro da Reforma.

11. Pessoa física contribuinte poderá precisar de CNPJ

A partir de 1º de janeiro de 2027, pessoas físicas que forem contribuintes ou responsáveis pela CBS passam a utilizar inscrição no CNPJ e os documentos fiscais previstos na regulamentação.

Mas isso não significa necessariamente abrir uma empresa.

A pessoa poderá continuar juridicamente como pessoa física.

O CNPJ funcionará como identificação fiscal dentro do novo sistema.

12. A emissão de documento fiscal também entra nessa mudança

A Reforma está criando documentos fiscais específicos para operações que antes não faziam parte da rotina de muitos proprietários.

A NFS-e destinada a locações, cessões onerosas e arrendamentos de imóveis já faz parte do cronograma de implantação do novo sistema.

Para quem realmente for contribuinte, documentação e controle dos contratos passarão a exigir muito mais atenção.

13. E quem tem imóvel em copropriedade?

Também existem regras próprias.

Se um imóvel pertence a mais de uma pessoa e apenas um dos proprietários estiver enquadrado como contribuinte, a tributação recairá proporcionalmente sobre a parte correspondente a esse proprietário.

Isso mostra como a análise precisa ser individual.

O que o proprietário deveria começar a organizar?

Quem recebe aluguel deveria ter controle de:

1. Quantos imóveis possui alugados

2. Quanto recebe de aluguel durante o ano

3. Se os imóveis são residenciais ou comerciais

4. Se existem locações de curta duração

5. Quem são os coproprietários, quando houver

6. Contratos e comprovantes dos recebimentos

7. Obrigações atuais do Imposto de Renda

Essas informações vão mostrar se a Reforma realmente alcança aquele proprietário.

Dica SC Contabilidade

A Reforma Tributária não criou IBS e CBS para todo mundo que possui um imóvel alugado.

Para a pessoa física, existem critérios de receita e quantidade de imóveis.

Quem possui poucos imóveis pode continuar fora da nova tributação sobre o aluguel.

Já quem possui uma operação maior precisa começar a observar faturamento, contratos, documentos e enquadramento.

E existe um cuidado fundamental:

não confunda IBS e CBS com Imposto de Renda.

Mesmo quem ficar fora dos novos tributos pode continuar tendo obrigação de declarar e tributar o rendimento de aluguel pelas regras atuais.

Antes de concluir que você vai pagar mais imposto, descubra primeiro em qual regra realmente se encaixa.

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